在中国的传统观念里素有“ 有房才有家 ”的思想，房子一直是人们生活中的大事，但是在现实中我们会遇到各种的房地产问题，我们找律师网联合入驻房地产相关领域专家律师组一起针对房地产领域涉及到的法律问题做了房地产纠纷相关专题。

————找律师网《房地产纠纷专题》

涉案房屋的按份共有权人在其享有涉案房屋的按份共有份额范围内对其他共有人的债务承担连带责任

作者：黄银华律师

（××市××房管分局与××市××分公司、××公司房屋租赁合同纠纷）

【裁判要旨】

2003年5月10日，涉案房屋的按份共有权人已由××市××分公司变更为××公司，故××市××房管分局主张要求××公司在其享有涉案房屋的按份共有份额范围内对××市××分公司的上述债务承担连带责任，理据充分。

【当事人信息】

原告：××市××房管分局

被告：××市××分公司、××公司

【基本案情】

1991年7月，××市××房管分局××房地产管理所（出租人、甲方）与××县××公司××分公司（承租人、乙方）签订四份《××县非住宅房屋租赁合约》，四份合约共同载明，甲方同意将××路房屋的全间部位，租给乙方作为办公仓库使用；上址房屋按增府[1991]28号文标准计算月租金分别为994.04元、135.25元、142.82元、77.84元，乙方应按议定月租金额于每月15日前付给甲方；租赁期限均为从1991年4月1日至1994年3月31日止共计36个月；租期终止后，乙方如需继续租用，甲方在同等条件下应优先安排，但是双方应重新签订合约；乙方逾期交租，除补交租金外，还需向甲方缴交逾期每天按月租金百分之二的滞纳金等。

2012年11月12日，赖×光在××市××房管分局出具的《通知存根》上签名，该通知载明“××分公司：贵公司租用我分局××路47号的房屋。累计欠租230030.4元。请贵公司接到本通知10天内，派人前来我分局协商欠租的还款计划。若逾期协商不成，我分局将通过法律途径追收欠租。特此通知”。

2014年9月15日，赖×光在××市××房管分局出具的《通知》上签名，该通知载明“××分公司：兹因贵公司租用我××房管分局××镇××路47号的房屋，到2014年9月止累计欠租138420元。请贵公司接通知后联系我分局，共同协商欠租的缴款计划。若逾期未能协商一致，我分局将通过法律途径追收所欠的租金。特此通知（附：欠费表一份）”。

2015年7月9日，赖×光在××市××房管分局出具的《通知》上签名，该通知载明“××分公司：贵公司租用我××房管分局××镇××路47号的房屋。到2015年6月止累计欠租146833.2元。请贵公司接通知后联系我分局，共同协商欠租的缴款计划。若逾期未能协商一致，我分局将通过法律途径追收所欠租金。特此通知（附：欠费表一份）”。

2015年9月9日，原××区国土资源和房屋管理局出具一份《证明》，载明“××区××房管分局为我局下属公益一类事业单位。该局名称变更情况如下：1992年4月前名称为××县房地产管理局××房地产管理所，1992年4月后名称变更为××县房地产管理局××分局（××市房地产管理局新塘分局），之后，该局与国土局合并，名称变更为××市国土资源和房屋管理局××房管分局，2012年11月后名称变更为××市××房管分局，2015年6月××市改区后××市改区后名称变更为××区××房管分局，是属于同一单位。特此证明”。同日，××区国土资源和房屋管理局出具一份《证明》，载明“兹有××区××镇××路68号、××路47号、××路2号、××路5号（××路3号）、××路10号共5幢房屋属于国有公房，现归属××区××房管分局管理。特此证明”。

另查明以下事实，一、××市××分公司于1986年10月4日成立，商事主体类型为全民所有制，法定代表人为张某，股东为××市××公司；××市××公司于1972年8月1日成立，商事主体类型为全民所有制，法定代表人为钟××，股东为××市商业企业集团有限公司；××公司于2002年6月10日成立，商事主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为邹××，股东之一为××市××商业集团有限公司。二、关于涉案房屋的权属情况，（一）2000年5月24日由××市人民政府填发的地址为××市××镇××路47号、47号之一的粤房地共证第××号房地产权共有（用）证显示，共有权人为××市××分公司（占有房屋份额为1590.1平方米），土地来源为行政划拨，土地所涉的房屋权属来源为接管、改建；持房地产权证人为增城市房产管理局（占有房屋份额为405.5平方米、粤房地证字第1920786号）；该证已被收回存档。（二）2003年5月10日由原增城市人民政府填发的地址为增城市新塘镇东成路47号、47号之一的粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证显示，共有权人为××公司，土地来源为行政划拨，土地所涉的房屋权属来源为接管、改建；占有房屋份额为按份额共有，建筑面积为1590.1平方米；持房地产权证人为××市国土资源和房屋管理局（占有房屋份额为按份额共有，建筑面积为405.5平方米，房地产权证号10××56号）；该证附记载明“机制改革更正名称，原证号1920786、0241352”。三、（一）2002年6月23日，××市商业企业集团公司出具一份增商改[2002]1号《关于××市商业企业集团公司转制为××市××商业集团有限公司的通知》，该通知载明，“……经工商行政管理机关登记注册，××市商业企业集团公司转制为××市××商业企业有限公司后，于2002年6月11日变更为××市××商业集团有限公司，从即日起依法承继原××市商业企业集团公司的企业法人财产权、民事权利与民事责任。××市××商业集团有限公司下设××公司、××食品有限公司……”。（二）2003年1月10日，原××市公有资产管理委员会办公室向原××市国土资源和房屋管理局出具一份证明，内容为“因××市××商业集团有限公司上报产权单位用了简称，……有关原产权单位名称不规范，现更正如下：……二、原产权单位名称‘××公司’更正为‘××市××分公司’，其房屋坐落地址‘××镇××路47号’更正为‘××市××镇××路47号、47号之一’……”。（三）2003年5月10日，××公司填写一份《企业机制改革房地产名称变更》，内容为“房屋座落××市××镇××路47号、47号之一原产权单位××市××分公司变更单位××公司……”。（四）2004年3月3日，××公司向原××市国土资源和房屋管理局出具一份报告，内容为“我单位是一个已经进行了改制的企业……1、××市××镇××路47号、47号之一，粤房地共证字第××号……以上九宗变更的房产中、房地证中‘房屋所有权性质’一栏都填写了‘全民’，为此，现恳请贵局按我企业已改制的名称进行填写，即在‘房屋所有权性质’一栏中更正为‘有限公司’”。

【诉讼请求】

1.确认××市××房管分局与××市××分公司的租赁合同关系于2015年7月1日解除；

2.××市××分公司立即支付拖欠房租146833.20元(截至2015年6月30日)；

3.××市××分公司按照中国人民银行同期逾期贷款利率承担上述欠款自拖欠之日至付清之日止的利息；

4. ××市××公司对××市××分公司的上述债务承担连带责任；

5.××公司在其接收××市××分公司的房屋范围内承担连带责任；

【裁判结果】

1.被告××市××分公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告××市××房管分局支付租金10719.04元及利息（以10719.04元为本金，自2015年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；

2.被告××公司在其享有位于××区××镇××路47号、47号之一房屋[粤房地共证字第××号房地产权共有（用）证]的按份共有份额范围内对被告××市××分公司的上述债务承担连带责任；

3.驳回原告××市××房管分局的其他诉讼请求。

【裁判理由】

法院认为：涉案房屋系国有公房，××市××房管分局基于国家授权获得该房屋的管理权限。××市××房管分局与××市××分公司签署的四份《增城县非住宅房屋租赁合约》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。

××市××分公司未能提供证据其已经将承租涉案房屋属于××市××房管分局按份共有的部分交还给××市××房管分局，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院认定××市××分公司在涉案合同约定的租赁期限届满后仍继续使用涉案房屋，双方之间形成事实上的租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，××市××房管分局主张双方租赁合同关系于2015年7月1日解除，缺乏依据，本院不予支持。

关于××市××房管分局的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。××市××房管分局未能提供证据证明赖某乙光在催租通知上的签名是代表××市××分公司履行职务行为，也未能举证证明其在本案起诉之前有向××市××分公司提起诉讼或提出要求履行缴租的义务，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”的规定，××市××房管分局于2015年7月16日诉至本院主张要求计至2015年6月30日止的租金，因此××市××房管分局主张的2014年7月17日至2015年6月30日期间的租金10719.04元[934.8元/月×11个月+（934.8元/月÷30天×14天）]的诉讼请求，并未超过一年的诉讼时效，对此本院予以支持。××市××房管分局主张的要求支付上述期间之前的租金的诉讼请求，因并未构成诉讼时效的中断，已经超过一年的诉讼时效，本院不予支持。至于租金的利息，应以租金10719.04元为本金，自本案立案之日即2015年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。

对于××市××公司、××公司是否承担连带责任问题。根据《中华人民共和国民法通则》第四十一条第一款“全民所有制企业、集体所有制企业有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格”之规定，××市××分公司经工商行政部门核准登记，颁发了《企业法人营业执照》，取得了法人资格，其已能够独立承担民事责任。因此，××市××房管分局要求××市××公司对××市××分公司的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。2003年5月10日，涉案房屋的按份共有权人已由××市××分公司变更为××公司，故××市××房管分局主张要求××公司在其享有涉案房屋的按份共有份额范围内对××市××分公司的上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。

【法条链接】

1.《中华人民共和国合同法》

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2. 《中华人民共和国民法通则》

第四十一条 全民所有制企业、集体所有制企业有符合国家规定的资金数额，有组织章程、组织机构和场所，能够独立承担民事责任，经主管机关核准登记，取得法人资格。

第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年：

（一）身体受到伤害要求赔偿的；

（二）出售质量不合格的商品未声明的；

（三）延付或者拒付租金的；

（四）寄存财务被丢失或者损毁的。

【案例来源】

莱芜市莱城区人民法院民事判决书（2015）穗增法民三初字第1208号。

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