认购书在什么情况下应当认定为商品房买卖合同？

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签署的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认，表现形式为预定书、认购书、定购书等。商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：

一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

二是出卖人已经按照约定收受购房款，是指：首先认购书已经实际履行。一般而言，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，无论合同名称如何，都应认定为本约，无须附加实际履行内容。其次出卖人已经收取了购房款，既包括全款，也包括部分购房款。买受人支付房款包括一次性付清全款、分期付款、以个人住房贷款的方式付款等三种不同方式。

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