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最高院：合同中约定违约金责任过低时，守约方可以请求法院根据同地段同类房屋租金标准对逾期交房违约金予以调整

作者：黄银华律师 项乐

【裁判要旨】

张×芳与汇×公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。汇×公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定。张×芳主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。张×芳未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑张×芳因汇×公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。

【基本案情】

2017年3月20日，张×芳（买受人）与汇×公司（出卖人）签订了预售合同（合同编号xxx），约定张×芳向汇×公司购买位于房山区XXX201号房屋一套，预测建筑面积95.76平方米，总价款1847744元，付款方式为首付款加贷款，汇×公司应当在2017年12月31日前向张×芳交付该商品房。预售合同第九条交付条件约定，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积测算技术报告书；满足汇×公司承诺的市政基础设施、公共服务和其他配套设施达到的条件；汇×公司还应提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：2017年12月31日，供水、排水达到通水标准（中水系统除外），供电达到通电标准（包含临时用电），自采暖系统具备正常运行标准，燃气达到正常使用标准，电话通信线、有线电视线、宽带网络交付时线路敷设到户，小区内绿地率、小区内非市政道路、规划车位、车库、物业服务用房达到基本使用条件。预售合同第十二条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理，即双方协商变通解决，满足正常生活标准。由于遭遇不可抗力影响的（如恶劣天气、自然灾害、疫情灾害、政策变化、市政设施政策变化、其他第三方恶意干扰影响等情况）；或因为遵守政策法规、规范性文件和政策变化导致的；由于市政配套批准安装因素导致的配套设施条件不能按期达到约定标准，出卖人可据实予以延期，而无需承担相关违约赔偿责任。在出卖人发出延期交房通知书起30日内，若买受人有异议则双方同意按退房处理。在出卖人发出延期交房通知书起30日后，买受人未表示异议或未做回复的，视同买受人同意按延期交房处理，出卖人一次性赔付买受人全部房款的万分之一作为延期交房之违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。

双方签订预售合同后，张×芳向汇×公司支付了合同约定的全部购房款。案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，汇×公司未能按照合同约定向张×芳交付房屋。张×芳表示双方合同约定的违约金计算标准不合理，故要求汇×公司按照租金标准承担违约责任。

【原告诉请】

1.判令汇×公司向张×芳支付自2018年1月1日至2018年12月31日的逾期交房违约金27578.88元（具体数额按照北京市政府信息公开的租金标准计算确定）；

2.本案诉讼费用由汇×公司承担。

【裁判结果】

一审：1. 汇×公司于判决生效之日起十日内向张×芳给付逾期交房违约金27578.88元。

二审：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

一审法院认为：张×芳与汇×公司签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，汇×公司应当在2017年12月31日前向张×芳交付符合合同约定和法律规定的房屋。汇×公司未按期交付房屋且未提供证据证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于逾期交房，预售合同约定了违约金责任。该条款对于违约金计算标准等事项做了明确约定。张×芳主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。张×芳未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑张×芳因汇×公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。

二审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张×芳与汇×公司签订的预售合同为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。汇×公司应当依约在2017年12月31日前向张×芳交付符合约定条件的房屋，事实上汇×公司开发的案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，汇×公司未能按照合同约定向张×芳交付房屋。汇×公司上诉称系因国家政策改变导致未能如期交房，但该公司并未提供充分有效的证据予以证实，汇×公司该项上诉意见，本院不予采纳，其免责事由不能成立。故汇×公司在案涉合同标的房屋的交付问题上存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。

关于张×芳所主张的违约金一节，一审判决依据双方合同的违约条款，结合同地段同类房屋的租金标准所作判决具有合理性，应当予以维持。

【法条链接】

1.《中华人民共和国合同法》：

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

【案例来源】

北京市第二中级人民法院民事判决书(2019)京02民终5453号

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