随着《安家》这部剧热播，人们对于房地产有了新的认识， 但是在现实中我们会遇到各种的房地产问题，我们找律师网联合入驻房地产相关领域专家律师组一起针对房地产领域涉及到的法律问题做了房地产纠纷相关专题。

————找律师网《房地产纠纷专题》

出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求继续履行房屋买卖合同的纠纷怎么处理？

作者：黄银华律师  项乐

————精华概要————

最高法意见：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合《 物权法 》第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第149-153页

———— 基本案情 ————

一、2009年5月25日，刘某秦（甲方）与迟某强、迟某静（乙方）签订《房屋买卖协议》（以下简称协议），约定，甲方同意将北京市朝阳区×A房屋（以下简称×A号房屋）及附属车位（地下一层×号，以下简称×号车位）出售给乙方，总交易金额270万元；在此协议签订时乙方支付甲方30万元作为订金，甲方在收取订金后3个工作日内将×A号房屋及×号车位交付乙方使用；在甲乙双方约定的时间（具体时间另定，但不得晚过2009年6月30日），甲乙双方及见证人共同前往×A号房屋的贷款银行办理还款及解押手续，所需款项由乙方在剩余应付款中扣除。还款及解押手续完成后甲乙双方及见证人立即前往房管局办理产权变更，产权变更完成后（同时）乙方将剩余房款一次性交付给甲方；上述内容除经甲乙双方共同同意修改外，必须在2009年7月10日前完成所有手续。协议签订当日，迟某强、迟某静向刘某秦交纳了30万元，2009年7月22日转账支付130万元。刘某秦已向迟某强、迟某静交付×A号房屋和×号车位。2009年12月27日，刘某秦与迟某静签订《房屋买卖补充协议》（以下简称补充协议），载“本人刘某秦……已于八月份收到乙方（打入行为建行）人民币壹佰陆拾万圆整，余款壹佰壹拾万元整将于双方过户时支付，因甲方房屋共有人张某锐暂时无法从美国到北京办理过户手续（发传真委托刘某秦全权办理，于2009年12月29日发传真给迟某静），本人刘某秦保证所有手续必须于2010年6月30日之前办理，如果因甲方原因推迟，本人刘某秦将承担所有责任，房屋买卖价格以房屋买卖协议为准（不随市场价格波动），由此造成的损失全部由刘某秦本人承担”。该补充协议至今未履行。

另查，×A号房屋系刘某秦与张某锐按份共有，刘某秦占1%份额，张某锐占99%份额，刘某秦与张某锐系母子。张某锐称刘某秦从未告知其出售×A号房屋及×号车位的情况，本人也不同意出售。

二、刘某秦诉至一审法院，请求：1.与迟某强、迟某静于2009年5月25日签订的《房屋买卖协议》自判决生效之日解除；2.迟某强、迟某静腾退位于北京市朝阳区×A及车位。

迟某强、迟某静提起反诉，请求：1.依法判决确认我们与刘某秦于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.刘某秦依法履行合同，在我们支付完剩余房款后配合办理过户手续。

三、一审法院判决：1.确认刘某秦与迟某强、迟某静于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》有效；2.刘某秦与迟某强、迟某静于2009年5月25签订的《房屋买卖协议》及2009年12月27日签订的《房屋买卖补充协议》自判决生效之日解除；3.迟某强、迟某静腾退位于北京市朝阳区×A号房屋及地下一层×号车位。4.驳回迟某强、迟某静的其他反诉请求。

四、迟某强、迟某静不服一审判决，上诉至中级人民法院。该中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。

五、迟某强、迟某静不服中级人民法院民事判决，向高院申请再审。高院裁定：驳回迟某强、迟某静的再审申请。

———— 裁判理由 ————

涉案房屋及附属车位为刘某秦与张某锐共同所有，其中张某锐拥有99%的产权。现因刘某秦未经张某锐同意而出卖涉案房屋及附属车位，且张某锐在本案中坚持不同意出卖涉案房屋，故一、二审法院认定《房屋买卖协议》的合同目的无法达到，合同无法继续履行，继而判决解除该协议，并无不当。迟某强、迟某静主张张某锐知晓并同意出卖涉案房屋及附属车位，但未提供充分有效证据予以证实，故一、二审法院对迟某强、迟某静的上述意见未予采纳，亦无不当。

———— 律师建议 ————

对于二手房买卖，最常发生纠纷的就是登记在出卖人名下的共有房屋买卖合同问题。对于此类问题，总结如下要点供大家实务参考：

1.《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。

2.在没有证据证明共有人知晓并同意出卖涉案房屋且该共有人不同意出卖涉案房屋的情况下，买卖双方签订的合同目的无法实现，合同无法继续履行，继而只能解除该房屋买卖合同。

3.买方应尽合理地注意义务，查实房屋的共有人情况、抵押情况及有无租赁等情况。

———— 案件参考 ————

北京市高级人民法院迟某强等房屋买卖合同纠纷申诉民事裁定书（2015）高民申字第02953号。

———— 相关法律法规 ————

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定： 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

2、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定： 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

3、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定： 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

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