随着《安家》这部剧热播，人们对于房地产有了新的认识， 但是在现实中我们会遇到各种的房地产问题，我们找律师网联合入驻房地产相关领域专家律师组一起针对房地产领域涉及到的法律问题做了房地产纠纷相关专题。
————找律师网《房地产纠纷专题》
案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，当事人以此为由主张合同有效，申请再审的，人民法院会支持吗？
作者：黄银华律师 项乐
————精华概要————
最高法意见：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。而在案件判决生效后，划拨土地经有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续的，当事人以划拨土地已经由有批准权的人民政府批准、办理土地使用权出让手续为由，主张划拨土地使用权转让合同有效，申请再审的，人民法院不应支持。索引：《民事审判指导与参考》（第52辑）第148-155页 （执笔人：仲伟珩）
———— 基本案情 ————
一、2006年9月19日，司法局与某甲公司签订了一份协议书，约定：司法局将原先锋监狱玛钢厂和部分荒水池、坯厂及砖厂土地以一次性转让的形式包给某甲公司经营使用，其范围：1、玛钢厂四界为：东至公安警犬厂西墙；南至自然路；西界南部至康复精神病院东墙，西界北部至康复精神病院西墙；北至耕地。2、荒水池、坯厂及砖厂占地四界为：东至土地局确定的地界；南至南果园水池的南界；西至北果园东界；北至自然路。转让费为60万元，转让期限从2006年8月16日起至2041年8月18日止。在合同期内，某甲公司依照国家政策治理四荒，植树、造林、发展养殖物、渔业、生态旅游业或者社会公益事业，也可以办厂等其它使用；对土地及房屋可进行转包、出租、出让、其他形式的经营；所经营的土地和建筑物被征用、占用所得的补偿费归某甲公司；按照某甲公司的经营要求，需办理有关土地使用方面的证件，由司法局负责出具相关手续。合同到期后某甲公司可延续继承土地使用权。合同签订后，某甲公司于2006年9月22日交纳承包费41万元，于2009年12月1日书面证明欠某甲公司装修款18万余元，抵顶某甲公司承包费，以上两笔可以认定某甲公司将承包费全部交清。2009年6月24日民政局与某甲公司签订了一份协议书，双方约定共同规划建设民政福利园区内建设水上公园，项目占地约58亩，某甲公司办理相关手续及施工，民政局负责规划设计、工程质量监督，及投入建设资金350791元，水上公园建成后由双方共同使用，以后的投入由双方共同承担。同年6月26日民政局与某甲公司又签订了一份协议书，约定在某市临河区民政福利园区内实施老年康乐园项目，该项目由市政府立项，民政局牵头组织，负责行业指导和监督管理；协调完成规划、土地等审批手续；园区整体规划、布局和设计等，某甲公司债权实施、统一经营，负责总体规划布局的设计进行分期建设；积极筹措资金，按期完成民建公助、民建民营项目建设；组织园区宣传、广告、策划、营销等。2009年8月31日，某市人民政府下发了市长办公会议纪要【2009】47号“研究民政福利事业园区相关事宜”文件，议定“将原盟司法局先锋监狱的资产、债权、债务整体移交巴市民政局”，加快解决民政福利事业园区建设的总体发展。2010年3月23日，民政局与司法局签订了一份协议书，约定：司法局将原先锋监狱的资产（包括某甲公司使用的土地）全部移交给民政局，并将该宗土地的出租、承包手续一并移交给民政局，民政局作为发包方继续履行合同。2010年4月1日，民政局将原先锋监狱辖区的土地办理了国有土地使用证，并在原玛钢厂基础上建成现在的某市儿童福利院。
二、民政局起诉至一审法院，请求：1、确认司法局与某甲公司于2006年9月19日签订的关于原先锋监狱玛钢厂、荒水池、砖厂、坯厂一次性转让经营使用《协议书》为无效合同。2、确认民政局与某甲公司于2009年6月24日、26日签订的关于建设民政福利园区的老年康乐项目协议书为无效合同。3、某甲公司返还原先锋监狱玛钢厂、荒水池、砖厂、坯厂（四至界限详见协议）。
三、一审法院判决：确认司法局与某甲公司于2006年9月19日签订的关于将原先锋监狱玛钢厂、荒水池、砖厂及坯厂一次性转让经营使用的《协议书》为无效合同。
四、某甲公司不服一审判决，上诉至中级人民法院。该中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
五、某甲公司不服中级人民法院民事判决，向高院申请再审。高院最终判决：维持中级人民法院民终民事判决。
————裁判理由————
某甲公司主张其与司法局签订的《协议书》是承包合同而非土地使用权转让合同。但根据该协议的内容，某甲公司是通过一次性转让的形式取得该土地的经营使用权，而且明确约定了转让费为60万元，转让期限从2006年8月16日起至2041年8月18日止。在合同期限内，某甲公司对于土地及房屋有权进行转包、出租、出让及其他形式的经营，如果土地和建筑物被征用、占用，所得的补偿费归某甲公司所有，而且如果根据某甲公司的经营要求，需办理有关土地使用方面的证件，司法局要负责出具相关手续。该《协议书》虽然约定了转让期限，但还约定了合同到期后某甲公司还可以延续继承土地使用权。之后某甲公司又与民政局签订了《建设儿童福利院征用土地的协议》，征用了玛钢厂院，占地18亩，民政局付给某甲公司35年承包补偿费150万元，某甲公司出具了收据。该《协议书》的内容以及履行的过程均证明该协议书实际上是对争议土地使用权的转让，而非承包，某甲公司的主张不能成立。该《协议书》转让土地的使用权类型为划拨，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案司法局对其以划拨方式取得的国有土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，就以《协议书》的形式将其转让给某甲公司，且未经批准办理土地使用权出让手续，原审判决确认该《协议书》无效并无不当。
综上，某甲公司的再审申请不能成立，依法应予驳回。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
———— 律师建议 ————
在实务中，对于划拨土地是否经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续作为认定涉及该划拨土地使用权转让合同的效力，容易与认定建于划拨土地上的房屋买卖合同的效力问题相混淆。对于此类问题，总结如下要点供大家实务参考：
1、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占有范围内的建设用地使用权一并处分”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，上述法律规定体现了“房地一体”的规则。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款有“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”。
3、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时，划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。
实务中，以划拨土地方式取得土地使用权的房地产转让应报政府批准，而非绝对不得转让。这两处的审批亦仅是指划拨土地使用权转让行为需要审批，即履行合同时才会发生报批问题，并没有直接指向合同，且均未直接规定违反后的行为无效。加之，未经批准的划拨土地上转让房屋的行为，房屋买卖并不涉及国家和社会公共利益，之所以需要批准，是因为房屋的转让必然引起土地的变动，但如果未经批准并缴纳相应土地出让金，土地的性质和使用权并不会发生变动，不会影响国家和社会公共利益，只会阻碍房屋买卖合同进一步的实际履行。综上，转让划拨土地上房屋的买卖合同，在性质上属于债权合同，债权合同的效力是独立的，房屋所占用的划拨土地是否经批准，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响，相关审批行为仅是物权变动的必要条件，即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。
———— 案件参考 ————
巴彦淖尔市祥珑装饰有限责任公司与巴彦淖尔市民政局确认合同效力纠纷再审民事判决书【（2019）内民再106号】
———— 相关法律法规 ————
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款:人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
第一百七十条第一款第（一）项:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
2、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”
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