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————找律师网《房地产纠纷专题》

名为房屋买卖合同实为民间借贷的案例解析

【裁判指引】

在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而判断出当事人之间的法律关系。

【案例名称】

嘉×公司申请再审与杨××房屋买卖合同纠纷

【关键词】

房屋买卖合同 债权债务关系 书面合同 合意 实际履行 真实意思

【原告诉求】

判令被告嘉×公司交付房屋并支付违约金372300元。

【裁判要旨】

嘉×公司与杨××之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨××向嘉×公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉×公司从杨××处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨××签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。

【基本案情】

2007年2月7日，嘉×公司与严×、吴××、童××、钟××签订《借款合同》，约定向严×等四人借款200万元，期限至2007年4月6日。嘉×公司为此与上述四人签订合同，向其出售嘉×商业中心第一层11间，共计498.89平方米的房屋并办理了备案登记。2007年4月25日，嘉×公司与林×签订《借款合同》，约定向林×借款110万元，借款期限自2007年4月25日至2007年6月24日，嘉×公司为此将嘉×商业中心第一层的34间房屋，共计770.41平方米销售给林×并办理了备案登记，2007年5月28日，嘉×公司又与林×签订了另一份《借款合同》，向林×借款30万元，期限是自2007年5月28日至2007年7月27日，嘉×公司为此将嘉×商业中心第一层的6间房屋，共计202.62平方米销售给林×并办理了备案登记。上述三份《借款合同》均约定利率为2.3%。

2007年6月27日，杨××与嘉×公司签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人为嘉×公司，买受人为杨××；共计53间，商品房用途为商铺，商品房总额340万元；付款方式及期限，买受人于2007年6月27日交纳全部房款，出卖人应当于2007年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格交付买受人使用，并约定逾期交房的违约责任。该合同签订当日，杨××向嘉×公司支付了购房款340万元，嘉×公司向杨××开出了《销售不动产统一发票》，但该发票由嘉×公司持有。第二日双方到房产管理局对销售的53间商品房进行了备案登记，房产局为上述53间商品房出具了《商品房备案证明》。本案中嘉×公司与杨××签订《商品房买卖合同》所涉房屋，即为嘉×公司原来向严×等五人出售的房屋。嘉×公司与杨××签订合同后将严×等五人的备案登记撤销（相关《关于申请撤销商品房备案登记的报告》于2007年6月27日出具），并于2007年6月28日申请将杨××作为购房者登记备案。嘉×公司于2008年1月8日将嘉×公司于2007年6月27日为杨××开具的《销售不动产统一发票》原件连同第二、三、四联在当地税务机关缴销。

【裁判结果】

一审：1、杨××与嘉×公司于2007年6月27日签订的《商品房买卖合同》有效；2、嘉×公司应于判决生效之日起十日内，将《商品房买卖合同》约定的53间商品房交付给杨××使用；3、驳回杨××的其他诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

提审：1、撤销二审法院民事判决；2、撤销一审法院民事判决；3、驳回杨××的诉讼请求。

【裁判理由】

一审法院认为：双方之间是商品房买卖关系，首先，从主体看，嘉×公司是房地产开发企业，杨××是自然人；其次，从双方签订的《商品房买卖合同》中约定的内容看，嘉×公司将53间商品房出售给杨××，合同约定很明确，其中没有关于借款用商品房做抵押的内容；再次，从嘉×公司开出的《销售不动产统一发票》看，嘉×公司是向杨××出售53间商品房，而不是用53间商品房作为借款的担保；最后，从来宾市房产管理局出具的《商品房备案登记证明》看，双方明确的是商品房符合预售的条件，可以进行备案登记，并无用53间商品房作为借款抵押登记的内容。以上四方面的证据都是直接证据，都证明了双方当事人之间的关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的特征，因而杨××起诉要求确认双方之间是属于商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，应予支持。而嘉×公司并没有提供双方之间签订的《借款合同》，其提供的其他证据都为间接证据，都无法证明双方之间的关系符合《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定的借款合同的法律特征，所以嘉×公司的辩称，没有事实和法律依据，不予支持。

双方签订的《商品房买卖合同》性质是商品房买卖关系，从合同约定的内容看，标的是商品房，数量是53间，价格是以商品房为依据计算的，在杨××给付全部房价款以后，嘉×公司应该履行的义务是交付商品房给杨××使用，这些都反映该合同是属于商品房买卖的性质，而且双方依据该合同约定，到来宾市房产管理局办理的也是商品房买卖的预登记备案手续，这些都符合商品房买卖合同的性质，杨××要求嘉×公司按约履行，有事实和法律依据，应予支持。而嘉×公司辩称该《商品房买卖合同》是双方借贷关系的担保环节，单从该合同的约定以及双方到来宾市房产管理局办理的登记手续看，都没有担保的性质，所以嘉×公司的辩称没有事实依据和法律依据，不予支持。

由于讼争双方之间的关系属于商品房买卖性质，双方都确定《商品房买卖合同》合法有效，且该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，应该确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于该《商品房买卖合同》有效，53间商品房属于嘉×公司所有，杨××要求嘉×公司按合同约定将53间商品房交付给杨××使用，有事实和法律依据，应予支持。至于杨××要求的违约金，由于其并没有提供证据证明其向嘉×公司主张过权利，而且由于杨××的地址不明确，嘉×公司也无法将交房通知书发给杨××，根据合同的约定，杨××无权要求嘉×公司给付违约金，所以对杨××要求违约金的诉讼请求不予支持。

二审法院认为：2007年6月27日杨××与嘉×公司签订《商品房买卖合同》，缔约双方均具有相应的主体资格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且已经办理了商品房备案登记，应当认定合法有效，当事人应当按照合同的约定履行。嘉×公司虽然向法院提交了如前所述的相关证据，但是缺失了双方签订的借款合同这一能够直接反映借贷关系存在的证据。在嘉×公司主张双方之间为借贷关系而杨××又不认可的情况下，由于没有借款合同的佐证，对借款数额、借款期限、借款利率等借贷关系的基础事实均无从查实，而且分别出自嘉×公司、李星怡等四个账户的九笔汇款性质不明，也无法确认是嘉×公司向杨××支付的利息。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。嘉×公司既然抗辩称其为借款人，应当持有借款合同，对于其主张与杨××之间存在借贷关系的事实负有举证责任。由于嘉×公司没有提供双方之间存在借贷关系的直接证据，所提供的其他证据也不能形成完整的证据链以证明双方是借贷关系，故对嘉×公司主张的借款事实无法予以认定。杨××按照嘉×公司的指示将340万元的款项分两笔汇入嘉×公司债权人的账户中，嘉×公司利用杨××给付的340万元清偿了相关债务，直接取得了价值340万元的利益。在2007年6月27日双方签订《商品房买卖合同》的当日，杨××付给嘉×公司的债权人340万元，与《商品房买卖合同》约定的价款吻合，嘉×公司开出了同样金额的不动产销售发票，嘉×公司的债权人写下了340万元的收款收据，这些证据形成了完整的证据链，证明双方之间有房产交易行为的存在，且完成了约定对价的给付，故对杨××请求嘉×公司交付房屋的要求，二审法院予以支持。

最高法院认为：认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨××向嘉×公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉×公司从杨××处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨××签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉×公司不能按时归还340万元的情况下，杨××可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉×公司按时归还340万元，则杨××是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉×公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨××，而缺少了发票，杨××是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

本案诉讼中，双方当事人均未向法院提交书面的借款合同，故对于双方当事人之间有关借款期限的约定，并无充分证据加以证明。既然案涉《商品房买卖合同》是作为340万元债权的担保而存在，那么，作为债权人的杨××实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人嘉×公司主张债权，如果没有明确的履行期限，则债权人可以随时请求债务人履行，但应当为其留出必要的准备期限。在嘉×公司拒不还债或者无力还债的情况下，杨××才能以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的商铺主张权利，以担保其债权的实现。杨××请求直接取得案涉商铺所有权的主张违反《中华人民共和国物权法》关于禁止流质的规定，本院不予支持。嘉×公司关于双方当事人之间存在借贷关系，签订《商品房买卖合同》只是为担保杨××债权的实现的主张，有事实依据，本院予以支持。

案件来源

最高人民法院（2013）民提字第135号

【法条链接】

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条 （禁止流押）抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

【裁判要点及其解析】

一、在双方证据均有缺陷的情况下，应当结合双方提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而判断出当事人之间的法律关系。

《民法总则》第一百四十三条规定，民事法律行为有效的必要条件之一即为“意思表示真实”。

所谓意思表示，是指向外部表明意欲发生一定私法上效果之意思的行为，简单地说，就是将企图发生一定法律效果发生的意思。因此，意思表示包括效果意思和表示行为。效果意思，是指使法律效果向外发表的意思。表示行为则是效果意思的向外部的表明，不限于语言，也可包括手势等，如可以通过言语、书面、电子数据等明示的方式作出，也可以通过行为等的方式作出。

认定本案当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同并非不可缺少的要件。只要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立。杨××向嘉×公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。嘉×公司从杨××处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨××签订《商品房买卖合同》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。即在嘉×公司不能按时归还340万元的情况下，杨××可以通过拍卖或者变卖案涉房屋的方式确保其能够实现债权。如果嘉×公司按时归还340万元，则杨××是不能就案涉的53间商铺主张权利。嘉×公司对交易的控制体现在借款合同和其没有将《销售不动产统一发票》原件交付给杨××，而缺少了发票，杨××是无法实际取得商铺并办理产权登记手续的。

二、禁止流押为强制性规定，即使以此实现抵押权不侵害抵押人的利益，该流押约定也属无效。禁止流押的约定只限定在债务履行期间届满前，债务履行期届满债务人不履行债务的，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价归抵押人所有。

《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。

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